东融集团、合家金融 2019.3.31-18:30……资产包情况介绍、处置难点及现场提问……东融披露的资产分为三大类：自有物业、网签项目、银行不良资产包，其中不良资产占比最重。债委会着重介绍不良资产包的情况……21个包中，有14个包存在优先和夹层负债。所谓优先，指的是东融在购买资产包时，是通过先期缴纳部分保证金，未付清款项作为延付款，通过资产处置后再进行支付的一种负债。所谓夹层，指的是东融在购买资产包时，通过机构配资的形式共同支付保证金，后期通过资产处置后，再完成优先资金兑付后再行兑付夹层资金；还有一类夹层，是东融以资产包为底层，在金融机构平台进行融资的一种负债，该部分夹层，债委会认为存在一定争议
资产包情况介绍、处置难点及现场提问
原创： 东融合家债委会 今天
一、关于资产包的情况介绍
债委会对东融资产包做了情况简介，内容如下：
1、资产概况
东融披露的资产分为三大类：自有物业、网签项目、银行不良资产包，其中不良资产占比最重。债委会着重介绍不良资产包的情况。
何谓银行不良资产？打个比方，甲拿房产到银行做抵押贷款，贷款500万，并将700万估值房产做抵押。若有一天，甲还不起贷款，银行经过一定催收流程后，无法完成催收，就此形成不良资产。银行不良资产越积越多后，就会将不良资产打包卖给专业资产处置管理公司（东方、信达、华融、长城，简称四大AMC），由它们来处置不良资产。四大购买不良资产包后，考虑处置周期长等因素，也会再次将不良资产包再次转给其他处置公司来处置，例如东融。
东融向四大AMC购买的不良资产包，每个包都是通过一个独立的法人主体（有限合伙或有限公司）买进的。从现状看，这样的架构设计，最大的优势是尽可能隔离东融集团本身及其高管的对外的其他债务（如民间借贷）。目前，根据东融方面提供给债委会资料显示，资产包为21个，其中极个别尚存在一定资产包所属权争议。
21个包中，有14个包存在优先和夹层负债。所谓优先，指的是东融在购买资产包时，是通过先期缴纳部分保证金，未付清款项作为延付款，通过资产处置后再进行支付的一种负债。所谓夹层，指的是东融在购买资产包时，通过机构配资的形式共同支付保证金，后期通过资产处置后，再完成优先资金兑付后再行兑付夹层资金；还有一类夹层，是东融以资产包为底层，在金融机构平台进行融资的一种负债，该部分夹层，债委会认为存在一定争议，并在积极努力协商中。
21个资产包清单，自去年8月暴雷初东融已经提供完全，纸质资料大家可以在档案室内查阅。经统计，21个资产包剩余本金61.5亿、剩余本金加利息合计79.1亿（数据截止2018年6月30日）。
近期，债委会要求提供的并不是这21个包资产包清单，而是所有渠道债权人投资的底层投资协议、资产包债转打款凭证、21包之外资产包的相关资料及2018年东融所有通过商业处置的相关资料（这些资料对债委会与外部机构进行资产所属权的认定至关重要，在大家的努力下，目前东融也在积极配合提供中）。
2、资产包的变现方式
资产包变现基本有两种方式。
一种是通过法拍，将资产包里面的资产对应的原始债务人一户一户整理出来，通过淘宝、京东的拍卖平台上进行公开透明市场拍卖，类似于零售。优点是单个转让总价低，接盘方多，价格全程透明，通过拍卖价高者得。缺点是处置周期长。
另一种是商业处置，就是把资产包进行打包再次转让，类似于批发。优点是处置速度快，缺点是整体转让的总价高，接盘方少，一般是机构，资产包肯定存在折价，会影响债权人兑付比例，同时交易过程中容易存在利益输送。
对于是否进行商业处置，我们目前与东融讨论，在较长时间没有回款的情况下，是不是启用一、两个不容易单户处置的包进行商业处置？以加快回款速度。
3、资产包拍卖后资金分配
通过法拍回来的钱首先会回到相应法院的账户，由法院进行分配，流向银行、四大。银行、四大，再转给21个资产包对应的财务账户。若回款的资产包主体有优先夹层存在（上文提及的14个资产包），一般会先支付优先和夹层，余款（扣除费用后）分配至债委会指定监管银行账户。若回款的资产包主体没有优先夹层（合计7个资产包），余款（扣除费用后）分配至债委会指定监管银行账户。监控系统中，资产处置完后，资金并未分配至债权人，一种可能是资金兑付优先夹层，还有一种可能是资金尚在法院账户中。
举例，20/21号资产包合计剩余本金25.8亿，购买资产包合计支付3.93亿（已包含夹层配资2.59亿），资产包变现后，资金分配顺序为：分配延付款6.73亿、夹层资金2.59亿（优先夹层未计算利息），剩余部分分配至债权人。
4、资产监管和财务监管
资产监管，主要通过21包对应的法人主体用印监管实现，涉及主体变更等用印需向债委会告知申请备案。部分资产包监管尚存在一定争议。
财务监管，每个资产变现后，债委会会跟进每笔变现资金的流向。四大将资金分配回款至购买资产包主体后，如有优先夹层之兑付需提前告知债委会，其它资金分配也必须由债委会盖章确认再行分配。
目前债委会只有21个包中一部分的银行网银。其他大部分的证照章网银等均在浙企等管理公司。
二、21个包处置中存在的难点
1、与四大谈平权免利息。网上很多债权人在质疑债委会这么难怎么可能做的到，但是在当前情况下我们要尽全力去争取，因为要回来的每一分都是我们自己的。
2、与夹层的平权谈判。某夹层与我们债权人投资对应的底层资产存在一定的交叉，我们现在也在争取平权，这样也能加快我们的回款。
三、现场提问
问1：7个干净的资产包的本金是多少？与四大的关系
答：这7个干净的资产包本金7.5亿左右。这7个包也是从四大买来的，优先已经全部还清，也不存在夹层资金，未来的回款全部归债权人所有。
问2、21个包价值多少？是否真实？
答：21个包里面有700多户，每一户的价值需要市场变现来决定的，债委会不对资产价格做出预估，这种预估容易误导债权人。至于是否真实：债委会在暴雷初期通过以下方法进行验证，一通过走访四大；二通过托管方浙企给出的托管资产包剩余物业报告；三通过查验原始债转合同及打款凭证。真实性的问题8月份的时候做过公告，大家可以翻翻之前的公告看看。
问3：不良资产包中多少是有抵押？多少是弱担保的信用贷款？多少是2018年之后的？
答：21个资产包中有抵押物的估值大概52.9亿，保证类9.2个亿左右，保证类是弱担保，按照东融的经验，保证类的回款大概在10%。只有20/21两个包是18年的，其他的都是之前的。
问4：自有物业多是房产组成的，除去抵押款，还有多少剩余价值？
答：自有物业当中有厂房、土地、商铺，住宅等组成，但是都是有抵押的，当时估值5.28亿，抵押金额2.69亿，按目前市场行情，估值值也发生相应变化。自有物业都在杭州椒图实业名下，目前椒图被浙金起诉，所有自有物业都被法院查封了，现在要处置自有物业，首先需要解封，要与法院、浙金协调，这给处置工作增加了难度。
问5：91.88亿是通过什么评估的。
答：91.88亿包含了不良资产包、自有物业、网签项目，不良资产包是根据法院判决金额，即本金和罚息之和。自有物业和网签项目根据市场行情估值。
问6：杭州中院和下沙法院的项目怎么没有后续了？
答：杭州中院和下沙法院的项目都是网签项目，都是有优先资金的，现在在与夹层商榷，等有利好的消息后，再继续推进。
问7：有多少外债，立案后会不会和我们一起分配？
答：据了解外债属于民间借贷且金额不小，如果立案，多半是要纳入一并分配的。
问8：宁波洛兹地块的问题有没有结果？
答：宁波洛兹地块是属于14号资产包的，有笔夹层资金是通过光大信托进入的，目前夹层提起诉讼了，要等法院走完流程才能知道到结果。
特别说明：本文中所涉及的东融债权，债务，不良资产包，自有物业，网签项目等数据均以东融方面提供的资料为准。
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