东融集团 2019.6.25-19:37……汉嘉国际32楼要债消了。汉嘉国际就是目前东融团队办公的地方，经过一段比较长时间的筹备之后，我们准备将这处物业的其中一层，拿来债消

东融集团 2019.6.25-19:37……汉嘉国际32楼要债消了。汉嘉国际就是目前东融团队办公的地方，经过一段比较长时间的筹备之后，我们准备将这处物业的其中一层，拿来债消

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汉嘉国际32楼要债消了

原创： 城南弄 振在打工 今天

大家好，今天要向大家推出一个大宗物业的债消方案——汉嘉国际32楼。

汉嘉国际就是目前东融团队办公的地方，经过一段比较长时间的筹备之后，我们准备将这处物业的其中一层，拿来债消。

我们欢迎所有的用户平等参与，所有过程，一定会保证公平、公正，过程中所有数据和信息都会交给债委会备存。

那接下来，我们就对汉嘉国际本身的情况，和这次债消的大致方案做一个讲解吧。

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钱江新城CBD高品质的写字楼

大家都知道汉嘉国际的地址——杭州市江干区丹桂街8号，当时买这个写字楼的时候，公司因为运营需要，同时看中钱江新城板块的价值空间，且购置不动产可保值可投资，对于企业的财富管理来说，是非常不错的选择。

汉嘉国际处于杭州市钱江新城CBD核心区块，周边的万象城、来福士、市民中心、杭州大剧院、国际会议中心、城市阳台，都是杭州市的地标建筑；周边的华润大厦、万银国际、迪凯国际、华丰国际等与汉嘉国际一起营造了浓厚的商业氛围；南面大厦楼下即是世纪花园，以及目之所及的270°一线江景，又让汉嘉国际拥有了区块内独到的视野体验与别具一格的园林环境；大厦北侧与地铁4号线江锦路站相连，交通较为便捷。总体看，汉嘉国际是钱江新城CDB内商业、办公、环境、交通等综合优势突出的写字楼之一。

大厦是5A甲级纯写字楼，总占地面积6000平方米，总建筑面积6万多平方米，规划设计为地上37层、地下3层，约150米高。每层1400㎡超大标准层面积，配备8部高速日立原装电梯以及智能楼宇系统，有非常好的办公体验。

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汉嘉国际32楼将用于债消

东融购置汉嘉国际是在2014年5月，一共三层，每层面积1427.05㎡，共计面积4281.15㎡。当时购入总价是20549.52万元，单价48000元/㎡，首付付了12549.42万元，剩余8000.10万元办理了银行按揭贷款，截止目前，汉嘉物业总计剩余未结清银行按揭贷款金额近3900万。

另外，东融购买时三层总计缴纳了616.49万元契税（本次债消最终竞买人也需要缴纳3%左右的契税，具体以国家税务部门核算为准）。

这次，东融就将拿汉嘉国际32楼出来债消。

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这么大一层楼，到底如何债消？

这也是很多用户会关心的问题，汉嘉国际单层面积1427.05㎡+，这样的大宗资产，到底怎么债消？

那么，先简单说下截止目前，我们设想的大致方案：

● 32层2本产证，每本产证为一个拍卖标的，共计2个拍卖标的。

3201，建筑面积738.70㎡，起拍价3365万元；

3202，建筑面积688.35㎡，起拍价3135万元。

● 起拍单价45548元/㎡，32楼整层起拍总价6500万元。

1、2014年东融购置单价为48000元/㎡，现在东融将这几年资产的价值空间全部让出，且以低于当时的购入单价作为起拍价，以最大化保证债权人的利益；

2、2017年12月汉嘉国际21层2101室在淘宝拍卖的成交单价为41800元/㎡，该层楼层较低，汉嘉国际开发商在出售时就设置了楼层差价，每高一层楼层差价为800元/㎡，折算到32层，单价应为50600元/㎡；目前，汉嘉国际正对面的来福士、华润大厦均有在售写字楼挂拍出售，出售价格在46000-52000元/㎡不等，且为毛坯单价；

3、汉嘉国际目前对外出租的租金为5.5-6元/㎡/天，且基本为满租状态，单层年租金可达312.5万/年。假设按照我们现在的起拍价成交，那么租金年回报率有4.8%。

假设算上空置率，按照7折折算租金4元/㎡/天，租金年回报率有3.2%，单层年租金可达208万/年。

目前银行三年期存款利率为2.7%左右。

● 参拍人范围及竞拍规则

所有人均可以参与拍卖，不设保留价，不设竞拍价上限。

最终拍卖成交价格85%以债权形式支付， 剩余15%以现金形式支付。

之所以设置15%的现金比例，目的有二：一是防止竞拍总价被哄抬，保护债权的价值，毕竟总价拍高后，需要的现金同比例增加，债权价值会被拉低，参与竞拍的债权人加价会相对谨慎；二是需要用收到的现金部分结清剩余的银行按揭贷款，从而完成整个物业的交易。

以上，是这次汉嘉国际物业32层债消拍卖的大致方案，具体的执行方案还没最终确定，以上只是大概的方向。后面方案确定后，我们会留出充足的时间，让大家提前准备。

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我是小额，我在外地，我该怎么办？

我们一直真心实意地希望身在外地的中小额债权人也能拥有平等的下车方案。在这里，我们给希望拼团下车的中小额债权人做了一个稍微细化一点的合作模式，这个合作模式类似于一个地产基金，但是管理人，需要大家自己来安排：

▲ 如果你是中小额债权人，希望拼团下车，那么，可以考虑以有限合伙的形式，以债权+现金的组合，做份额认购。但是一本产证下的有限合伙个数不宜太多，否则管理起来会很困难；

▲ 在合伙内，如果债权不足或者现金不足，可以互相调剂，出借现金或者债权合并；

▲ 做好风险控制，拍卖前计划好能承受的拍卖价上限；

▲ 找好合适的管理人（即有限合伙的GP），有人管理，才能实现多人共有财产的有效管理。这样如果竞得汉嘉物业，之后的管理才能落实，比如出租、出售等；

▲ 做好合伙决议模式的设定，管理一个项目，势必会遇到很多事项需要决议，所以提前制定决议模式也是非常重要的，以免事后因为意见不统一出现分歧；

▲ 形成法律文书，落实合伙内所有人的权利、义务及表决权管理规则。

以上这些，是基于之前苏州别墅拼团下车案例中，我们看到的一些细节所给出的建议。或许还有所不足，需要大家继续优化。当然了，这个合作模式只是一种设想，提供给大家参考，不是一定要这么做，如果大家有更好的模式，也可以自行组团进行拍卖。

下周，我们会安排法务，从专业的法律角度，起草一份示范性的法律文书，提供给有需要的客户参考。

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除了汉嘉，以下4个项目也很适合中小额度的债权人

其实，除了汉嘉国际32层要债消，还有其他几个项目也分别传来利好：

● 汉嘉之后，海宁项目也即将参加债消。

之前大家一直很关注的海宁项目，因为拖欠工程款，还有2桩诉讼未解决，并且还没拿到房产证。目前，谈判的方向基本已经明确，待官司和解并解除查封、处理完工程款纠纷后，也会以债消的形式推出，我们也会考虑现金比例尽量低一些。

具体方案会类似汉嘉国际的债消方式，时间可能会在7月下旬。海宁不限购，项目是公寓，最多可以有200多本产证，所以届时可以参与的用户人数会更多。

● 汉嘉国际的车位，近期也会推出拍卖。

东融在购入汉嘉国际的同时，还购置了汉嘉国际地下车位。近期，我们也会陆续推出这些车位的拍卖方案，同样，我们也会考虑现金比例尽量低一些。

由于车位只有购置合同，没有产权证（杭州的车位都只有合同，没有独立权证），所以具体的操作方案还在细化，等可操作方案落实后，我们会第一时间推出。

● 建德的自有物业，这次也参与债消。

我们有一处建德的自有物业，会以现金15%的配比，发起债消。

建德这处自有物业的地址是：建德市杨村桥镇官路村官路新村1号，是一处住宅，有独立产证，不限购，面积1389.44㎡。这个位置是在国道边的一个加油站旁，之前的司法评估价是441.29万元。

这个住宅这次也会一起拿出来做债消拍卖，起拍价400万元，拍卖总价的15%需要以现金形式支付。

具体的拍卖公告，预计会和汉嘉国际的拍卖公告一起推出，也请有意向的用户继续关注。

● 618全债权债消活动，本周将会恢复。

之前618全债权债消的方案，在6月19日晚间，因为运营故障，临时暂停了。这一周，我们的IT小哥重新修复了后台，同时运营的小伙伴也增加了一些商品，目前各方面的修复和准备工作都已经完成，明天起会重新上线。

目前，可以参与活动的用户段是，债权余额在10000元以下的用户，活动时间为6月26日—7月7日。

这期活动结束后，如果还有商品剩余的，我们会考虑安排债权余额在12000元以下的用户参与这次活动。具体的活动进展，还请大家及时关注我们公号的推文。

以上，是截止目前为止我们想向大家汇报的，关于自有物业债消，以及近期的一些比较实用的下车方案。具体如果还有什么不明确的，可以在后台给我们留言，也可以预约我们的接待办，工作人员会当面给您详细解释。

接待办的预约邮箱是huanqianxzs@qq.com，“阅读原文”有预约表单，也可以直接填写表单，我们会电话和您确认具体的来访时间。