东融集团 2019.7.9-20:38……象山商铺，承债转让
象山商铺，承债转让
原创： 还钱小助手 振在打工 今天
大家好，近期我们陆续推出了很多物业的介绍，有东融的自有物业，也有外部合作的项目，今天就要再向大家介绍一处物业。这处物业是宁波象山的一处商铺，是东融自有物业之一。
这处商铺的地址在宁波象山丹东街道建设路157-161号3层，原来是个酒吧，目前没有租约，属于空置状态。
小助手查看了一下这处物业的房产证，大致情况如下：
坐落：丹东街道建设路157-161三楼
权利性质：出让 / 市场化商品房
用途：商服用地 / 商业
面积：土地使用权面积168.92㎡ / 房屋建筑面积954.21㎡
使用期限：国有建设用地使用权限40年，至2041年02月06日止
目前的产权是归杭州椒图实业有限公司所有的，又是一处企业持有资产。
这个位置周边，基本上都已经拆迁重新规划了，只剩这一栋。地图显示，附近还有雅戈尔大厦、新太百货大楼、象山县中医院、丹城公园、象山县政府等，地理位置还不错。
这处物业，在我们的资产清单内，实际一共有3、4、5三层，每一层的面积差不多都在920㎡左右，单层的法院评估价在950万-990万不等。三层合计在银行有1550万元的抵押贷款未结清，目前4、5两层还有租赁方面的纠纷，暂时不能处置，所以暂时先拿出第3层出来处置。
这次我们准备处置的是3楼，没有纠纷，有抵押贷款，单层面积924.06㎡，法院评估价为992.35万元，在银行的未结清抵押贷款金额约为517万左右，这个是抵押贷款本金金额（不含利息），抵押贷款的利息到7月底预计会有56万元左右。之前这处物业出租时的租金是20万元/层/年。
鉴于这个物业目前的情况，我们在考虑尝试一种新的处置模式——承债转让。
承债转让的大致逻辑是，原来自有物业需要先有现金去解抵押，然后才能交易、过户，承债转让就是把房产未结清的抵押贷款负债和房产产权一并转让给买家。意思就是说，将房产过户给买家的同时，由买家承继该房产未结清的抵押贷款负债。
其实对于大家来说，是否选择这种方式下车，或者选择哪套房产下车，可以简单地去测算房产的租金是否能够覆盖后期贷款的利息，能覆盖就相当于没有增加更多的成本实现了下车。
当然这只是我们目前在探讨的一种方式，具体操作路径还需要讨论和多方验证是否具有可行性，届时再向大家汇报具体的操作方法和路径。
自有物业中类似于象山商铺这样的物业，目前东融一共还有22处尚未处置，总计评估价值为47570万元，这些资产对应的未结清的抵押贷款金额为24957.05万元。如果承债转让的模式可以走通，那之后将很大程度上加快处置速度，在目前人员、现金都紧缺的情况下，还能让团队腾出更多时间精力去推动资产包的处置。
今天，只是想先向大家介绍一下象山的这处物业，并且初步介绍一下这种有抵押的房产的处置模式，大家如果对象山的这处商铺有兴趣的话，也可以先去了解一下物业情况。
如果有什么想法和意见，欢迎大家给我们留言，每一条留言，我们都会仔细查看及时回复。
您认为，承债转让时，支付多少比例的现金比较合适？（单选）
房产剩余价值（房产剩余价值=总价值-负债金额）的50%现金，50%债权
房产剩余价值（房产剩余价值=总价值-负债金额）的30%现金，70%债权
房产剩余价值（房产剩余价值=总价值-负债金额）的15%现金，85%债权
发表回复