东融集团 2019.7.24-21:30……10天，摸清30处资产，更好更优加速资产处置

东融集团 2019.7.24-21:30……10天，摸清30处资产，更好更优加速资产处置

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10天，摸清30处资产，更好更优加速资产处置

10天，走访长三角及福建16个地方，现场查勘30处资产。

7月中旬开始，东融资产收购部门的员工，再次对自有物业和资产包内的资产跟踪尽调。

此次尽调，是为了更深入了解资产情况，结合市场的变化，适时调整利益最大化的处置方案，加速资产处置，保障所有债权人的权益。

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尽调团队有多年从业经验

这次跟踪尽调的是我们资产收购部门的小伙伴，他们都是入职5-7年的员工，在资产尽调方面经验丰富。他们也是我们当初负责收购资产包的团队，清单内的21个资产包都是他们前期通过尽调、评估、定价、竞标等一系列繁杂流程，收购完成的。

这次尽调，深入走访了上海、浙江龙游、义乌、金华、余姚、宁波、慈溪、建德、象山、江苏南京、无锡、泰州、常州、苏州、福建邵武、将乐等地，对总计30处资产进行了现场查勘。

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每个资产情况不一，我们要摸清楚，并找到处置方案

这次尽调主要是资产的跟踪尽调，帮助我们做资产的重置评估和处置方案调整做一些准备工作，我们做了这些事：

1、了解资产的价格变化，通过实地查勘，了解资产及周边的出售价格变化、出租租金的变化。

实地走访资产，了解出租的租金价格、入驻率、周边是否有成交案例、出售的价格。一般来说，住宅类的资产，比较好了解这方面的数据，出租和出售的数据比较透明，网上也容易查到。

商铺类资产租金和售价就相差比较大了，因为商铺的位置、楼层、格局等方面对其价格的影响都非常大，所以一定得现场看，和周边对比，才能大致评估出一个相对比较准确的价格。

工业类资产，也就是工厂厂房之类的，一般都是通过走访园区的整体经营氛围，一般入驻的企业类型，生产情况，甚至当地的相关政策，还通过园区管委会了解到详细的园区情况，结合工业土地一级和二级市场的成交案例、租金来评估它的价值。

2、工业性质的资产，了解资产占用情况和占用人的清退意愿变化。

工业类的资产，需要了解目前的使用状态是债务人自己生产，还是出租，甚至有些是因为债务人有其他债务，导致资产被其他债权人占用的情况。如果有被占用的情况，我们就需要深入了解占用的清退意愿。

比方说，我们有一处资产就是被债务人的民间债权人占用，民间债权人自己在使用厂房作为小作坊生产工艺品。法院在执行程序中，无法清退，导致抵押物无法挂拍。这就需要我们找到他的民间债权人，商量清退方案。对方提出来债务人欠他50万，如果要清退，需要我们来替他偿还这笔钱。在多次沟通协调下，须支付他15万清退费用，他才肯搬离，才得以让我们重新向法院申请资产的评估拍卖。

资产发生占用情况，导致法院无法执行，也导致案件短期内无法推进。所以，深入了解资产的占用情况，作出合理的清退方案，解除执行障碍，这会加速我们的资产处置。

3、住宅和商铺性质资产，了解资产占用情况和占用人的腾房意愿变化。

住宅类的资产占用，也就是住房里有人住着。一般常见的是债务人、抵押人、保证人居住，还有部分案件是民间债权人占用居住。涉及债务人、抵押人、保证人居住的，只要不是唯一住房，法院一般现在都可以强制腾空，除非居住人有未成年或者老人，出于人文关怀，法院一般要求我们给予一定的租金补偿（一般是5-8年）后，方可执行评估拍卖。如果涉及民间债权人占用的情况，和工业类资产一样，需要和占用人洽谈腾房方案。

商铺类的资产的占用，一般常见的承租人占用。这种情况需要分清楚是资产抵押前租赁，还是抵押之后产生的租赁。抵押前租赁在法律保护范围内，可以收取租金；抵押后的租赁，租赁权不对抗抵押权，可以由法院腾空。所以一般需要了解具体的租赁情况、年限、租金支付的情况。

最差的情况就是，抵押前有长期租赁，而且租金已经一次性付清的情况。这种情况下，房产虽然可以申请带租拍卖，但是因为长期租赁的影响，价格肯定明显低于市场价。

4、走访资产周边中介机构，了解资产是否有意向买受人的情况。

现场的跟踪尽调，还需要走访资产周边的房产中介，了解资产近期的成交价格、成交率以及成交活跃程度，甚至我们的资产是否能找到意向买受人。以此来判断资产的流动性是否活跃，这样资产在推拍前可以做一定的蓄客工作，提高我们资产的成交率以及成交价格，加速案件回款。

我们有些资产因为当地资产交易即为不活跃，以及信息不对称，导致资产在法院拍卖时一再流拍。资产无法变现，可能会案件短期内无法推进。这时，就需要我们做一些资产的招商工作，通过房产中介、推广、寻找当地的不良资产收购方等方式对外寻找意向买受人，谈好意向价格后，重新向法院申请恢复执行，将资产重新挂拍，最后成交。

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这次尽调为了更好更优加速资产处置

资产跟踪尽调的意义，主要有以下几点：

1、资产价值重置，通过了解资产的价格变化，重新评估资产价值；

2、资产清退/腾房情况评估，通过了解资产占用情况和占用人的清退/腾房意愿变化，判断是否对之前因为腾房障碍导致终本的案件，重新申请执行程序，推进处置；

3、资产流动性评估，通过资产周边中介机构的走访，了解资产是否有意向买受人，以及资产周边近期成交情况，重新评估资产的流动性，从而评估资产处置周期；

4、资产处置方案调整，根据以上数据进行综合分析判断，适时调整合适的处置方案。

不良资产业务是周期性较长的业务，从收购时点至处置完毕整个过程可能会持续2-3年，甚至个别案例需要更长的时间。在这个过程中，资产和案件可能会发生很多纷繁复杂的变化，因此，需要不断地对资产进行跟踪和维护工作，不管是对资产的价值方面，还是法律关系方面，都需要时刻保持高度的关注。

资产的跟踪尽调是不良资产处置的重要一环。结合市场变化，适时调整利益最大化的处置方案，是对所有债权人权益保障的有效措施之一。我们一直在努力，希望被看见。