把有腾房障碍的债权户债消，加快资产包处置速度
振在打工 今天
今天想继续和大家聊聊资产包处置。
大家都知道，东融的主业是不良资产。之前我们一直采用商业化处置与司法处置结合的方式，在时间和收益方面追求平衡点。
但现在，在常规的司法处置中，腾房障碍，成了我们目前最常见的障碍之一。
在公司正常运作时，我们可以支付腾房安置费用快速腾房，或者暂缓处置，花时间等腾房障碍自然消除后，再继续推动。近期尊宇、汉嘉办公楼等几户的拍卖也给了我们启发，可以把有腾房障碍的债权户也以余值拍卖的形式处置。
简单说，就是某一债权户，如果其抵押物遇到了腾房障碍导致处置停滞，那么我们在评估好腾房障碍的具体情况后，将该债权户，以现金+东融债权的形式进行拍卖。拍卖成交后，买受人享有该债权户的处置收益权，后续待腾房障碍解除后，处置所获得的收益，归该买受人所有。
对于承接该债权户的买受人来说，支付一定比例的现金和债权，承担一定的处置风险，但也有相应机会可以通过该处置案件下车；
对于东融来说，把需要支付更多时间成本或者资金成本的案件，转让给该买受人，收回部分现金用于回款分配，和解部分债权减少了债权总额；
对于其他没有参与拍卖的普通债权人来说，能收到一部分现金回款，同时债权总额下降之后其他债权人的回款比例也能有所提高。
我们整理了几户有腾房障碍并且适合余值拍卖的资产包债权做试点，具体数据和相关情况如下：
/////////////// 债权户 ① ///////////////
这个债权户的案例中，我们以债权本息总额8折作价，扣除负债后，以余值1,662,019.42元起拍。
具体拍卖方案如下：
在这个案例里，如果在全债权的拍卖轮次参与拍卖，即以166万元债权取得该债权户的处置权。且妥善处置后，取得最高回款额470万元，扣除负债210万元后，还剩余260万元。即该债权人用166万元债权，获得了260万元的现金回款，不仅全折下车，还能有所盈余。（以上价格估算未包含处置费用。）
/////////////// 债权户 ② ///////////////
以债权本息总额8折作价，扣除负债后，以余值1,057,526.38元起拍。
具体拍卖方案如下：
在这个案例里，参与全债权轮次拍卖，以105万元债权取得该债权户的处置权。妥善处置后，取得最高回款237万元，扣除负债84万元后，还剩余153万元。即该债权人用105万元债权，获得了153万元的现金回款。
/////////////// 债权户 ③ ///////////////
以债权本息总额8折作价，扣除负债后，以余值383,928.83元起拍。
具体拍卖方案如下：
如果参与全债权轮次拍卖，以38万元债权取得该债权户的处置权。妥善处置后，取得最高回款104万元，扣除负债45万元后，还剩余59万元。即该债权人用38万元债权，获得了59万元的现金回款。
/////////////// 债权户 ④ ///////////////
以债权本息总额8折作价，扣除负债后，以余值517,167.80元起拍。
具体拍卖方案如下：
如果参与全债权轮次拍卖，以51万元债权取得该债权户的处置权。妥善处置后，取得最高回款198万元，扣除负债106万元后，还剩余92万元。即该债权人用51万元债权，获得了92万元的现金回款。
/////////////// 债权户 ⑤ ///////////////
以债权本息总额8折作价，我们以债权本息总8折作价，扣除负债后，以余值752,217.89元起拍。
具体拍卖方案如下：
如果参与全债权轮次拍卖，以75万元债权取得该债权户的处置权。妥善处置后，取得最高回款196万元，扣除负债82万元后，还剩余114万元。即该债权人用75万元债权，获得了114万元的现金回款。
/////////////// 债权户 ⑥ ///////////////
以债权本息总额8折作价，我们以债权本息总8折作价，扣除负债后，以余值881,864.22元起拍。
具体拍卖方案如下：
如果参与全债权轮次拍卖，以88万元债权取得该债权户的处置权。妥善处置后，取得最高回款320万元，扣除负债168万元后，还剩余152万元。即该债权人用88万元债权，获得了152万元的现金回款。
以上6户债权，都是非常典型的有腾房障碍的债权户，大致的处置思路和优缺点也都比较接近。
处置思路
- 协调法院，强制腾空。该方案处置周期较长，需要有良好的司法资源；
- 支付腾房费用，协商腾房。该方案能缩短处置周期，但会增加处置成本。
优点
- 抵押物价值高，能够覆盖本息，回收确定，投资风险小；
- 抵押物为上海市区的住宅、商铺，易变现。
缺点：
抵押物有人居住，需腾房
博弈空间
抵押物成交后，具体可分配金额的空间弹性巨大。如果在全债权轮次参拍，且妥善处置，基本都能全折下车。
/////////////// 债权户 ⑦ ///////////////
这个债权户目前已经进入到破产程序了，所以我们以这户债权收购时的债权本息总额的6折作价，该户债权收购时债权本息总额是69304687.73元，该债权户没有负债，所以起拍价为41582812.64元。
具体拍卖方案如下：
这户债权由于已经进入破产程序，所以处置思路和债权户的特点也会有所不同。
处置思路：
- 与破产管理人沟通加快处置抵押物资产，尽快寻找意向购买人，加速回款。
- 商业化处置。
优点：
- 抵押物目前均处于租赁状态，可与案件破产管理人协商执行租金。
- 抵押物周边商业氛围尚可，抵押物租赁方便。
缺点：
- 案件已经进入破产程序，预计后期处理时间较长。
- 抵押物为商业类不动产，相对没有住宅变现快。
- 抵押物已经被分割，目前需要重新测绘。
以上是这几户债权的具体情况和余值拍卖方案。债权拍卖成交后，买受人就享有该债权的处置权，之后的处置收益也归该买受人所有。但由于涉及到不良资产处置的专业领域，大家可以自己寻找合适的机构、途径处置，也可以继续委托东融处置，东融会提供免费的专业服务。
这几户债权的抵押物品质都比较好，主要的处置障碍都在腾房。
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