关于上海意邦置业有限公司重整案目前进展的汇报
管理人 上海意邦置业有限公司管理人 2022-07-19 11:59 发表于上海
关于上海意邦置业有限公司重整案目前进展的汇报
致：上海意邦置业有限公司 全体债权人
2022年3月22日下午14时，上海意邦置业有限公司（“意邦置业”）破产案第二次债权人会议通过网络会议形式召开，会议对意邦置业重整计划（草案）进行投票表决。令人遗憾的是，经统计投票结果，由于主要的抵押权人以及税款债权人均投反对票，重整计划（草案）表决未能通过。
该次会议过后，上海受新型冠状肺炎疫情影响，进入了长达两个多月的封控状态，线下的工作无法展开。尽管如此，管理人仍然通过线上的方式，向有担保债权组中在第一次表决中投反对票的共计10户抵押权人发送了主题为《上海意邦置业有限公司重整计划草案协商事宜》的电子邮件，征询对于重整计划（草案）的修改意见和建议，但反馈者总体不多。6月1日封控措施解除后，管理人又在第一时间组织与部分抵押权人代表进行了会商，探讨重整计划（草案）获得通过的可能性。目前看来，抵押权人在首次表决中投反对票的主要原因在于其认为在现有的重整计划（草案）下获得的清偿率过低，但就具体的清偿率预期，抵押权人也未能提出明确的要求。
另一方面，清偿率的提高意味着需要重整投资人追加投资，就此，管理人在前次表决后一直尝试劝说重整投资人适当提高偿债资金。虽几经沟通，但重整投资人仍表示目前的人民币27.85亿偿债资金系其在商业测算下所能给出的上限，况且该笔资金以外，后期对包括二期已售部分在内的意邦建材市场整体进行升级改造、对三期B酒店进行续建等，也均需要投入大量的财力，以此推算其在意邦置业项目的投入势必超过人民币30亿元，由此形成的每年财务成本至少在人民币3亿元以上，而短期内意邦建材市场的经营收益预计连该财务成本都难以覆盖，更遑论收回投资。在此情况下，追加投资实在有些勉为其难。此外，本轮新冠疫情也对市场信心造成了不小的冲击，整体商业投资更趋于谨慎。因此，6月28日，重整投资人在给管理人的书面函件中表示“我们认为对于2022年3月22日所提交的重整计划草案很难再做出修改调整意见”。时至如今，管理人仍未放弃与重整投资人之间的沟通，但客观而言，难度日益增大。
疫情解封以来，管理人收到不少小业主债权人的来电，询问何时进行第二次表决，意邦二期的业主代表更书面致函希望以实现重整为目的加快进度。根据《企业破产法》的规定，“部分表决组未通过重整计划草案的，债务人或者管理人可以同未通过重整计划草案的表决组协商。该表决组可以在协商后再表决一次……重整计划草案未获得通过且未依照本法第八十七条的规定获得批准，或者已通过的重整计划未获得批准的，人民法院应当裁定终止重整程序，并宣告债务人破产。”诚然，法律允许管理人组织对重整计划（草案）的第二次表决，但一旦表决未通过，意邦置业便失去了继续重整的可能，转而恢复到破产清算程序，因此，在未能与有关债权人协商一致的情况下，贸然启动第二次表决，很大程度上将使得意邦置业丧失重整成功的唯一机会。
有鉴于此，管理人在发布本公告向债权人会议汇报案件进展的同时，也特此诚恳地呼吁各位债权人用更为理性、客观、负责的态度来看待意邦置业的现状，并征询在第一次表决中投反对票的债权人，特别是抵押权人，倘若在重整计划（草案）无法调整的情况下，是否有回心转意接受该计划的可能。
或许，目前的清偿率尚无法令人完全满意，但管理人迄今并未收到其它更优于该重整计划的方案，一定程度上反映了市场对意邦置业资产的冷淡预期。按照此前评估机构的估值，意邦置业资产的清算价值在人民币35亿元左右。如果该价格具有市场竞争力，那么应该会有报价至少接近该价格的投资人，但事实上并没有这样的投资人出现，加上疫情的影响，让人担心意邦置业资产“有价无市”的局面在转入清算后也很难得到扭转。在此情况下，若再出现流拍，最终可用于分配的变价资金数额便很可能少于目前重整投资人的出价。更何况，清算程序下巨额土地增值税等税费的缴纳将导致可用于向债权人清偿的资金进一步减少，两相比较，破产清算的清偿率更不乐观。若最终重整无法通过而转入清算拍卖，实际债权人分配到的清偿额比重整计划所提供的还低，对国有金融机构债权人而言，由此造成的损失，某种程度上或也可成为一种国资的流失。
或许，有部分抵押权人认为破产清算拍卖是一种更直接的处置方式，但处置的前提是意邦置业的资产能够被拍卖。如管理人在重整计划（草案）所述，除二期E未售部分和三期B项目外，目前意邦置业其余的不动产权证上均存在浦东公安分局的查封，虽经反复申请解封，但时至今日，该查封仍然存在，且何时解封尚不明确。因此，即使意邦置业进入破产清算，在现阶段也无法启动对资产的拍卖变价，意邦置业的清算工作面临停滞的风险。冗长的耗时不仅将消磨各方的耐心，阻碍债权的清偿，影响建材市场现场的经营，更会带来高额的诸如土地使用税、房产税、运维成本等支出，较之重整计划（草案）的清偿，具有更大的不确定性和不可预期性。
或许，有部分抵押权人倾向于在破产清算拍卖情况下，自行参与竞拍并以债权冲抵拍卖成交款，实现对抵押物的持有，从而减少账面的损失。但《企业破产法》规定在破产财产变价时，“管理人应当及时拟定破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。管理人应当按照债权人会议通过的或者人民法院依照本法第六十五条第一款规定裁定的破产财产变价方案，适时变价出售破产财产”，因此，即使意邦置业的财产解封完成，满足变价条件，管理人仍需要制定破产财产变价方案供债权人会议表决。在普通债权人人数占优的情况下，该方案能否通过表决未尝可知。即使破产变价方案能够执行，以债权冲抵拍卖款并取得抵押物物权的前提至少是拍卖发生的费用、过户所发生的不动产交易税赋等均要结清，且被拍卖财产上的在先权益人（若有）的权益不受损害。目前意邦置业的资产上，仅仓储用地的物业不存在拖欠的建筑工程款。申言之，其它抵押物的抵押权人若要以债权冲抵拍卖款并取得抵押物，不但要为意邦置业缴纳资产过户的税赋，更要出资完成对建筑工程款的清偿，成本颇丰。即使有部分抵押权人愿意接受该出资，或仓储物业上不存在工程款拖欠，实践中，还有土地增值税是否可按开发期数单独清算，产证是否可分割，现场的供电供水是否可分户等诸多问题，每一步均存在很大的未知性。
经历了本次的上海疫情后，相信每位债权人均更深切地感受到了可预期性的珍贵，管理人希望各位在权衡本次的重整计划（草案）时，可以将重整不成的破产清算带来的各种不确定性考虑在内，从而更理性地评判目前方案的优劣。同时，这次疫情给大家上的另一课，或许是个体彼此紧密的依附性。诚如一个人防疫措施不当可能引发整个社区被封控一样，本案中每位债权人对重整计划（草案）的投票，不但关乎自身的权益，也影响到其他人的利益。不觉中，某位债权人的一票反对，可能就将致使整个重整计划无法通过。意邦置业破产案有超过2000户的小业主普通债权人，一旦转入清算，普通债权的清偿率更为堪忧，而这些债权人背后牵涉2000多个家庭的生活，更可能关乎重固一方的稳定。为此，为自身计，也为他人计，管理人恳请各位能够多一份理解和体谅，慎重地行使所拥有的权利。
以上是管理人就意邦置业重整案目前进展的汇报，管理人也真诚地希望聆听各位债权人，特别是第一次表决中持反对票的债权人的意见和想法（管理人电子邮件：ybzy@watson-band.com.cn）。在此基础上各方再做协商沟通，为意邦置业争取那份或许不大但仍值得努力的重整机会。
再次感谢各位债权人一直以来的支持和理解！
上海意邦置业有限公司管理人
2022年7月19日
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