致全体购房户的一封信
长鹏公司管理人 瑞金站前广场 2022-10-03 23:13 发表于江西
尊敬的各位购房户：
大家好！近期，市住建局、市信访局、市法院及管理人在接访时，得知部分购房户对瑞金市长鹏房地产开发有限公司（以下简称“长鹏公司”）进入破产重整程序后的有关事项存有疑问，现管理人就破产重整的相关问题统一解释和告知如下：
一、重整计划草案批准通过的依据是什么？
2022年9月16日，长鹏公司破产重整案件召开了第二次债权人会议，会议的主要议题是对《重整计划（草案）》进行表决。首次表决通过的表决组有税款债权组、职工债权组，未通过的表决组有工程款优先债权组、普通债权组、购房户债权组（普通债权）、出资人组。按照《企业破产法》第八十七条的规定，9月20日，首次表决未通过的表决组再次进行了表决，再次表决工程款优先债权组通过了草案，普通债权组、购房户债权组（普通债权）仍未通过草案，出资人组未进行表决。
鉴于工程款优先债权组、税款债权组、职工债权组等全部优先债权组通过了重整计划草案，普通债权组在重整程序获得的清偿比例远远高于破产清算程序，草案对出资人权益的调整公平、公正，草案公平对待同一表决组的成员，债权清偿顺序不违反法律规定，且债务人的经营方案具有可行性，重整程序更有利于快速推动工程复工复建和交房办证，管理人于9月21日向瑞金市人民法院申请批准重整计划草案，瑞金市人民法院依据《企业破产法》第八十七条第二款的规定，于9月28日裁定批准了重整计划草案，并予以了公告。
二、购房户的权益如何保障？
（一）关于交房办证的问题
为了保障广大购房户的合法权益，及时将房屋交付给购房户，同时推动不动产登记办证，重整计划草案对“瑞金站前商业广场”第一、二、三期的后续工程建设期限、交房期限、办证期限进行了详细的规定：
1、重整投资人在瑞金法院裁定批准《重整计划》之日起三个月内负责完成“瑞金站前商业广场”一期项目工程（含市政及附属部分）的完善，六个月内完成“瑞金站前商业广场”一期项目交房办证；
2、重整投资人在瑞金法院裁定批准《重整计划》之日起六个月内负责完成“瑞金站前商业广场”二期项目未完工程的续建，十个月内完成“瑞金站前商业广场”二期项目验收交房，十八个月内完成“瑞金站前商业广场”二期项目办证。
3、重整投资人在瑞金法院裁定批准《重整计划》之日起六个月内负责完成“瑞金站前商业广场”项目三期未完工程的续建，十个月内完成“瑞金站前商业广场”三期项目验收交房，十八个月内完成“瑞金站前商业广场”三期项目办证。
以上各项事务完成期限为重整计划规定的最长期限，上述期限只能缩短，不能延长。其中，一期交房办证工作已经启动安排，一次性付款的将于近日开始办证，分期付款和按揭贷款的将在购房户付清房款后予以办证。同时，管理人将监督投资人提前完成以上各项工作。
（二）关于已付契税、维修基金、办证费的问题
根据重整计划草案的安排，已缴纳契税、维修基金及办证费用的购房户无需重复缴纳，重整计划草案已将该部分债务列为优先处理，以保证为该部分购房户办证。
（三）关于购房户所购房源安全的问题
部分购房户担心自己购买的房屋被再次买卖。由于购房户购买的房源已在住建商品房监管系统网签备案，属于锁定在各购房户名下的已售房源，除非各购房户自愿申请解除《商品房买卖合同》备案，否则，任何人均无权对已售房屋进行再次销售。同时，对于已售房源，管理人已经登记造册，不存在被再次重复销售的可能。
（四）关于二期1号楼交付标准的问题
二期1号楼设计用途是办公，《商品房买卖合同》约定该房屋需要精装交付。重整计划草案规定了投资人需要按照该栋房屋设计和买卖合同的约定，在完成精装后交付给购房户。
（五）关于成立业主委员会的问题
在符合《物业管理条例》规定的入驻比例和其他条件后，可以依法向有关主管部门申请成立业主委员会。
（六）关于购房户债权优先保护的问题
由于站前广场购房户所购的房屋均为商业店铺，属于投资性、经营性购房，不属于消费性、居住性购房，故依此《商品房买卖合同》产生的债权属于普通债权，不享有优先权。根据重整计划草案的核算，购房户违约金、租金补偿款与其他普通债权的受偿比例均为61%左右，同类性质的债权公平清偿。
三、如何约束投资人履行义务？
（一）重整计划草案和投资协议对投资人的义务有详细规定
根据重整计划草案和投资协议的规定，投资人需要按照现金（5000万元）+实物（144089837.54元）的方式支付投资款。重整计划草案第44-45页第（四）条也约定了“投资人主要违约责任”，一旦投资人不能在重整计划草案约定的期限内支付全部投资价款或未完成已开发项目房屋续建交房等主要义务，视为重整失败，重整投资人已支付的投资价款和投入的“瑞金站前商业广场”项目工程续建资金全部不予返还，视为债务人增加的破产财产，用于支付破产费用、共益债务和其他债务。此款规定，足以有力的约束和督促投资人按期履行投资人义务。
（二）人民法院和管理人将全程监督监管。
重整计划执行过程中，人民法院及管理人将对长鹏公司的银行账户、销售运营、工程建设等全部事务进行全过程监督监管，所有销售收入都将进入人民法院和管理人监管的专用账户，所有合理支出都需要经过人民法院及管理人的审批方可支付，不存在投资人能够挪用、转移销售收入的情形。
（三）管理人全程监管长鹏公司的印章
长鹏公司的公章、财务章及法人章均由管理人保管，并制定了《瑞金市长鹏房地产开发有限公司印鉴使用管理办法》，对每次印鉴的使用情况进行事前汇报、事后扫描登记备存，以此实现对长鹏公司在重整计划执行期间的有效监督和管理。
四、法院及管理人对托管协议如何定性？
（一）购房户与坤盛公司签订的《商铺委托经营管理协议》的处理
2022年4月28日，长鹏公司召开的第一次债权人会议上，管理人就租金及租金违约金问题作了特别说明：
1、《商铺委托经营管理协议》系购房户与坤盛公司签订，根据杨小文与长鹏公司、杨小文与坤盛公司签订的房地产合作开发合同，长鹏公司对瑞金站前商业广场项目仅提供土地，不承担风险，相关费用均由合作开发方承担，长鹏公司不承担责任。根据合同相对性原则，依据生效判决，对坤盛公司以自己名义与购房户签订的协议等，长鹏公司不承担责任。
2、根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”故对于租金及租金违约金不予确认，但考虑到购房户的实际情况，参照违约金的标准给予每户购房户租赁补偿5000元，并提请债权人会议核查。异议期内，部分购房户向管理人提出租金补偿标准过低的异议，管理人进行了回复后，无购房户提起债权确认之诉。
（二）部分购房户与长鹏公司签订的新《商铺委托经营管理协议》的处理
经过与长鹏公司财务核实，并经审计机构审计，长鹏公司已于2021年5月、6月分批次按协议支付第一年租金（2021年5月15日至2022年5月14日）给该部分购房户。购房户重新与长鹏签订的托管协议，因长鹏公司破产，已丧失履行的条件和前提，根据《企业破产法》第十八条第一款的规定，管理人未在规定的时间内通知购房户继续履行协议，协议已视为被解除。部分购房户提出了损失赔偿请求，管理人于2022年8月16日书面回复后，至今没有购房户向瑞金市人民法院提起债权确认的诉讼，按照破产法的规定，应视为接受管理人的最终审查意见。
五、按揭购房户不办理按揭贷款将如何处理？
（一）根据重整计划草案，房屋买受人/购房户尚未全部支付购房款的，在《重整计划》获得法院批准后债务人催告的合理期限内，向银行申请办理按揭贷款，也可由购房户在债务人催告的合理期限内一次或分次支付完毕所有购房款。投资人按照本重整投资计划规定期限将房屋交付于购房户，并协助其办理不动产权证。
（二）按揭贷款购房户应当在商品房买卖合同签订后合理期限内办理按揭贷款手续，这是我国商品房预售制度的规定和全国通行的做法，也是房地产项目顺利完成开发的资金保障。投资人通知房屋买受人/购房户提交相关资料办理按揭贷款手续的，房屋买受人/购房户应在接到通知后的合理期限内办理按揭贷款手续。购房户如不在催告后的合理期限内办理按揭贷款手续，银行将无法放款，项目建设将面临巨大资金缺口，可能受到根本性影响，最终影响的还是全体购房户的利益。
六、重整计划执行不能的后果？
重整计划草案裁定通过后，重整计划应当被执行，如果债务人不能执行或不执行重整计划，根据我国《企业破产法》第九十三条第一款的规定，则本案重整可能面临失败。另一方面，投资人的退出也将导致重整计划执行不能，此举亦将危害全体购房户和全体债权人利益。如长鹏公司转入破产清算，资产现状处置，必然造成破产财产价值严重受损，进而大大降低债权受偿率。即使在清算阶段采取复工复建的方式处理，在全部债权均以物抵债的情况下，预计复工复建资金约6800万元、缴纳税款等共益债务约5600万元（按照破产财产价值18%预估）、破产费用约720万元、共益债务若干等各项需要现金支付的高达约1.7亿余元，若需变现现金还将造成破产财产折价损失难以预估，破产清算清偿比例远远低于破产重整，普通债权清偿率大概率为零，对全体购房户和全体债权人的损害更大。
以上是管理人针对购房户集中咨询的相关问题的解答，如各购房户还有不清楚的地方或者需要管理人解答的问题，欢迎大家向管理人咨询了解。近期，市法院、市住建局、市信访局及管理人将组织召开全体购房户大会，我们将会同各相关部门现场进行答疑解惑，进一步释法说理，届时欢迎各位广大购房户参加。
瑞金市长鹏地产开发有限公司管理人
二〇二二年十月三日
管理人联系电话：18507972725（刘可律师）
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