东融集团 2019.7.19-22:22……一个被低估的物业将进行余值拍卖
一个被低估的物业将进行余值拍卖
白泽集团 今天
我们有一处自有物业，有可能即将被低估拍卖，为了让拍卖价相对公允，现在有一个将物业余值以现金+债权拍卖的想法，欢迎各位债权人关注。
这个物业位于浙江龙游县城南工业园区，是一个工业土地厂房，土地面积38432㎡，建筑面积25893.22㎡，法院评估价为3800万元。
东融发生危机之后，由于抵押利息一直逾期，已被抵押权方推动拍卖，目的是处置抵押物偿还抵押本金及利息。一拍起拍价是当事人议价（4200万元）的7折，目前一拍已经流拍，流拍价2940万元。近期会发起二拍，二拍的起拍价是一拍流拍价的8折。这样折算下来，二拍的起拍价，将是当事人议价的5.6折，价格为2350万元，相当于法院评估价的6.2折。如果以这个价格成交，那是被被严重低估的。
所以，在此物业可能被低价拍卖之前，我们希望自己主导拍卖，以公允的价格处置资产。我们的想法是以自有物业债消的形式进行拍卖，希望有意向以现金+债权的方式参拍物业的东融系债权人能多关注这处物业，积极参与。
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物业基本情况
资产地址：龙游县城南工业园区
性质：工业土地厂房
面积：土地面积38432㎡（57.65亩），建筑面积25893.22㎡
法院评估价：3800万元
负债：2100万元左右（抵押本金及利息）
租金：年租金221.78万元，以法院评估价为基准，租售比5.84%。
▲ 位置示意图
▲ 厂区卫星图
这个厂区共7幢建筑，其中2幢办公楼，1幢矮房，4幢厂房，目前租赁给三家企业使用，基本都在做厂房和仓库使用。现场情况如下：
▲ 厂区门口
▲ 厂房外立面
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物业优势
1、租售比5.84%，目前三份租约，两份租至2020年11月，一份至2022年8月，且租户均有续租意向。厂房成新率尚可，周边工业氛围较好。
2、无需腾房。
3、该物业可贷款，大约可贷评估价的6折-7折（2280-2660万元左右），假设贷款金额2500万，贷款利率为年化6%计算，那么贷款利息约为150万元/年，而目前物业正在出租的年租金为221.78万元，租金可以完全覆盖贷款利息。
物业劣势：负债较高。
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余值拍卖方案
该物业目前二拍起拍价为2350万元，其中负债2100万元，我们就以两者的差额250万元作为余值拍卖的起拍价，即起拍价为250万元，以50%现金+50%债权的形式支付。
举个例子，以600万成交，那么物业总价2700万元，需支付支付300万现金+300万债权。
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操作流程
拍卖成交后，物业的负债，也将一并转给买受人，买受人支付拍卖余款、缴纳相关费用、还清这笔负债后，办理过户。买受人支付的债权将和解，现金部分在支付可能存在的费用（如卖房的税费等）之后，用于分配。
交易中买方需支付的税费为 3%的契税+0.5‰的印花税。
拍卖手续费为拍卖总价的5‰。
也就是，如果想参与这个拍卖（以2700万拍卖成交为例），需要准备及支付的现金大约是：
偿还债务2100万+现金300万+契税81万+印花税1.35万+拍卖手续费13.5万=2495.85万。
承债的2100万，债权人自己筹措，我们也可以助协办理过桥。
物业过户后，可以贷款。需要注意的是，这处物业是工业性质的，贷款要求以企业作为借款主体，所以有意向竞拍，并需要贷款的债权人，最好提前预审好自己的贷款资质和贷款额度。
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方案吸引力和风险点
仍然以600万的成交价为例，对于买受人来说，这个方案的吸引力在于：
1、下车300万债权；
2、过户后假设贷款2500万，则刚好可以覆盖全程支付的现金（包含税费在内），前面也算过，如果贷款利率6%，全年利息150万，221万的租金足够覆盖，而如果贷款类型是每月付利息到期还本，那就不会占用多余现金流，反而能有部分结余。
风险点：
1、需要承担的负债过高，如果租约到期后租客不续租，且新租客寻找不顺，或者后续贷款办理不顺畅，会影响现金流；
2、过桥占用资金量大，如果过户和后续贷款流程过长，会产生一定的资金成本。
我们希望尽最大的努力还原我们资产的公允价值，推动合理价格的拍卖。
大家如果还有什么问题不明白的，或者想寻找拼团伙伴的，我们建了一个微信群，欢迎大家一起到群里来聊聊。也欢迎大家将此项资产推广给身边有需要工业土地和厂房的朋友，直接参与司法拍卖也可。
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此外，我们之前介绍过的建德物业，目前已经发起拍买公告，拍买公告较以往而言，有所调整：
- 拍买不仅限于东融系债权人报名，普通买受人或东融系债权人均可参与报名；
- 成交款的50%需以东融系债权支付；
- 如为非东融系债权人拍得，需与东融系债权人签定委托支付协议，由他人代付债权，否则视为违约。
拍买公告详见 http://1t.click/sBf （复制短地址，粘贴至浏览器打开）。
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