东融集团 2019.7.30-20:43……余姚泗门的一处自有物业，我们出了一个处置方案
余姚泗门的一处自有物业，我们出了一个处置方案
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今天向大家介绍另一处工业土地厂房类的自有物业——余姚市泗门镇泗北村工业园。
先来看下物业的基础情况：
▲ 厂区卫星示意图
▲ 厂区大门
▲ 办公楼之一
这处物业，是泗门镇泗北村工业园的土地+厂房，土地性质是工业用地。工业园内有4栋厂房，建筑物成新度较好，其中有1栋是毛坯，大部分有租约，共有4个承租人。
这处物业的优点是：
1、地理位置不错，门口道路宽阔，交通便利，工业氛围良好；
2、厂房租金收益稳定。
3、厂区内无证建筑面积为8890.37平方米，无证钢棚的面积为2717.91平方米，可自行申领产证。产证办理后能提高物业估值。
另外还有一些情况需要说明：
1、厂区内的无证建筑，可能存在隐患；
2、厂区内有一承租人为一家车辆检测站，检测站的租赁时间较久，到期时间为2027年1月，短期内无法自用，但可收取租金收益。
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余值拍卖
这处物业，我们从去年10月开始，一直在寻找现金买家，但始终无法成交。所以这次，我们考虑以余值拍卖的方法进行处置。
余值拍卖就是东融通过公开拍卖的形式，将物业的余值移交给余值买受人，余值买受人发起法拍，自己承拍或自己招商确定物业最终的买家。
余值拍卖的大致流程是这样的：
目前，该物业以评估价的7.5折计算的话，即估值约4000万，那么物业余值就是评估价4000万元－负债2350万元＝1650万元。
我们以余值1650万元作为拍卖标的，发起余值拍卖。
如果债权人张三拍竞拍成功，那拍卖余款缴纳完毕之后，移交余值，则张三获得该物业的余值处置权。
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拍卖方案
泗门这个物业，我们经过一段时间的评估和论证，制定了余值拍卖的方案。具体如下：
拍卖公告会在近期发布，具体拍卖时间也会在拍卖公告内确定。
举个例子：
如果在余值拍卖中，张三在第二轮拍卖中（现金债权5：5），以余值总价1800万元竞拍成功。
则张三需支付现金900万+债权900万+拍卖费9万（1800万×5‰）=1809万元。
付完拍卖款后，完成余值移交。此时，张三获得的是泗门工业区的余值处置权。
等物权移交完毕后，余值拍卖中的900万现金，会用来回款分配；900万债权会和解，从东融的债务总额里扣除，之后不再参与分配。
余值移交完成后，需通过法拍，才能完成物业的物权移交。法拍由余值所有权人发起，也就是上面案例里的张三。张三可以自己决定法拍的起拍价，东融会提供全程服务。
通过法拍，如果物业被外部买受人接拍，那张三就下车了900万债权，下车折扣由法拍价格决定；如果最终由张三自己承接物业，那张三就以一个自己能接受的价格，承接了这处物业的物权。
余值拍卖的方式，对参拍人的风险点，在于对物业的评估，以及操作过程略为复杂。
我们建了一个群，专门讨论泗门工业园相关的问题。大家如果想去泗门现场看看也可以在群内跟客服联系，我们的小伙伴会带看现场。
如果对余值拍卖的流程有疑惑的，也可以进群咨询，我们安排了专门的项目负责人给大家答疑解惑。
最后，也欢迎大家在后台给我们留言，给这个方案提提意见，我们会根据大家的问题和意见。
如果这种方案大家认可，并可执行的话，将有效避免自有物业被低价拍卖。
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